Недвижимость

1. Обмен жилого помещения не допускается, если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.

2. Не допускается обмен, если дом (жилое помещение) подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также, если дом (жилое помещение) грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких домах (жилых помещениях), другого благоустроенного жилья. В случаях, когда дом грозит обвалом, выдается техническое заключение о состоянии дома, утвержденное местной администрацией.

3. Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим.

4. Запрещается обмен, если договор носит фиктивный характер. Под фиктивным понимается такой обмен, когда стороны не имеют намерения поселиться в обмениваемых помещениях, а производят только лишь оформление обмена, продолжая при этом проживать в прежних жилых помещениях.

5. Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

6. Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир. Так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы, обмен привел бы к изменению режима служебного жилья.

В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допускается.

Содержащийся в Кодексе перечень условий (оснований), при которых обмен жилого помещения не допускается, не является исчерпывающим. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством РФ.

Так, не допускается обмен, если жилое помещение является предметом залога. Данный запрет прямо не предусмотрен в федеральных нормативных актах, однако многие субъекты Российской Федерации (думается вполне оправданно) его предусмотрели. Залог - это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества (в данном случае - жилого помещения) преимущественно перед другими кредиторами. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене с согласия залогодержателя жилого помещения, являющегося предметом залога на иное имущество.

Некоторые исследователи полагают, что не все эти запрещения сегодня практически применяются, ссылаясь на статью 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", согласно которой "административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством" (Кичихин А. Н., Марткович, И. Б., Щербакова А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность. - М.:ЮРИСТЪ, 1997. С.262.). Так, по мнению А.Н. Кичихина и И.Б. Мартковича " … хотя Жилищный кодекс РСФСР не допускает обмена, носящего корыстный характер, но разве можно исключить такую распространенную форму обменов, совершаемую пожилыми людьми, как " обмен с доплатой"?" (Кичихин А. Н., Марткович, И. Б., Щербакова А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность. - М.:ЮРИСТЪ, 1997. С.263.)

В ст. 69 ЖК РСФСР предусмотрено, что обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. В результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей. Вместе с тем отказ в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Так, по одному делу производственное объединение - владелец домов - отказало в обмене занимаемых гражданами 3. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из жилых помещений находится в общежитии. Народный суд, куда обратились граждане 3. и Б. с исковым требованием об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями, отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав, в частности, следующее:

"Производственное объединение, зная, что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренном законом порядке его действительность не оспорило.

Как видно из копии списка предоставления жилой площади работникам завода, утвержденного 11 февраля 1988 г. на заседании заводского комитета профсоюза, Б. с семьей предоставлялась комната жилой площадью 27 кв.м с общей кухней, и в этом тексте допечатано, что предоставляемое жилое помещение общежитие.

Однако суд не истребовал подлинник списка и не выяснил, в связи с чем текст дополнен.

В судебном заседании и в кассационной жалобе истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты.

Однако эти доводы истицы суд с достаточной полнотой не проверил, хотя выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение по делу.

Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене".

На обмен жилых помещений, относящихся к жилому фонду Министерства обороны РФ, установлены некоторые дополнительные ограничения. Так, на основании ныне действующего Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии СА и ВМФ, утвержденного Приказом министра обороны от 22 февраля 1977 г. N 75, обмен жилых помещений в домах, находящихся на балансе МО, не разрешается, если дома расположены в обособленных или закрытых военных городках, при аэродромах, полигонах, научно-исследовательских институтах, военных базах и складах. Обмен жилых помещений в этих домах может быть разрешен только с военнослужащим (рабочим, служащим), назначенным на службу или работу в данную воинскую часть. Не разрешается обмен забронированной жилой площади, а также жилья, полученного на период учебы слушателями военных академий и иных военно-учебных заведений. Обмен жилой площади между военнослужащими, переведенными для дальнейшего прохождения службы в другие военные гарнизоны, разрешается независимо от размера обмениваемых жилых помещений. Разрешение на обмен жилья, находящегося в ведении МО РФ, дают соответствующие воинские начальники. Для получения разрешения на обмен жилых помещений военнослужащие подают рапорт по команде. При получении соответствующего разрешения обмен оформляется ими самостоятельно в соответствии с описанным ранее общеустановленным порядком. Спорные вопросы по обмену разрешаются вышестоящим командованием либо в суде. В закрытых и обособленных военных городках обменные ордера оформляются жилищно-эксплуатационными службами воинских частей (гарнизонов).