Обмен приватизированными квартирами носит название "мена" и регулируется уже не Жилищным, а Гражданским кодексом.
В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое помещение, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги.
По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Договор мены жилыми помещениями на практике становится довольно распространенным видом договора. Это связано с расширением частного жилищного фонда, вызванного прежде всего приватизацией жилых помещений и возможностью для граждан свободного распоряжения этими помещениями, а также рядом других факторов политического, социально-экономического и иного порядка.
Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением (о договоре обмена жилыми помещениями см. ниже).
По договору мены каждая из сторон общение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК).
Такой обмен с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений получил довольно широкое применение на практике. При этом возможны несколько вариантов обмена, например:
-
мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой в стоимости этих помещений;
-
мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе), на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе), с доплатой разницы в ценах, складывающихся в этих районах (городах).
Одной из разновидностей мены являются случаи предоставления в установленном порядке жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам, имеющим жилой дом или квартиру в собственности.
Согласно ст. 28 ЖК РСФСР такие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Поэтому после получения нового жилого дома зачастую эти граждане взамен передают принадлежавшие им ранее жилые дома, квартиры в ведение (собственность) организациям, предоставившим им жилое помещение. Следует отметить, что такая практика не бесспорна, поскольку влечет за собой фактически лишение гражданина права собственности на жилое помещение, так как другое жилое помещение передается ему в пользование, а не в собственность.
Исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от вида собственности.
На практике, однако, это правило нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т.е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, совершающие мену, обмен, нередко ставят условием заключения договора, предусматривающего "приватизирование" первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир. В некоторых случаях практически это сделать невозможно, например с квартирами в ЖСК и ЖК, где после полного внесения пая квартира автоматически становится собственностью члена кооператива; поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых помещений является незаконным, ущемляющим права граждан - собственников этих помещений.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно, к Москве в Комитете муниципального жилья и Екатеринбурге в городском бюро технической инвентаризации.
На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений Гражданского кодекса. В качестве примера приведу спор, рассмотренный в судах различных инстанций.
Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры Москвы обратился с требованием к акционерному обществу (АО) "Огни Арбата", департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир.
Он сослался на следующие обстоятельства. В четырехкомнатной квартире площадью 26,1 кв. м в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 году признан недееспособным. Опекуном назначен сын Борисов В. С 1979 года Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.
В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемление прав недееспособного Борисова И; который в число собственников включен не был.
Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А, квартира перешла в собственность Ж..
Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.
Решением Головинского межмуниципального народного суда Москвы признаны недействительными: договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации; свидетельство о его праве собственности на жилище; договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартирами с приведением сторон в первоначальное положение. Тем же решением Ж. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.
Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.
Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.
Президиум Московского городского суда 18 октября 1995 г. протест удовлетворил по следующим основаниям.
Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.
В связи с признанием недействительным договора о передачи квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.
Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР (в ред. 1964г.) по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.
Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положениеe: не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.
На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность третьим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение ни привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д.. А., и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.
По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная квартира, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.
Выселяя Ж, без предоставления жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.
Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и ее родственников.
Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.
Как указывают Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это агентство к участию в деле не привлекалось.
В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж..
Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову
|