Недвижимость

            Перед началом использования земельного участка застройщику следует оценить соответствие задуманных целей строительства градостроительному регламенту. В случае несовпадения этих целей необходимо подойти к выбору замены либо категории земельного участка, либо, что значительно проще, вида разрешенного использования. И та и другая процедура в настоящем земельном законодательстве определена достаточно четко и потребует от землепользователя грамотного ее исполнения, времени и своевременного финансирования. Последнее немаловажно, т.к. разрабатываемая и оформляемая документация по переводу земли срочная, т.е. имеет ограниченный срок действия. И в случае приостановки процедуры на к-л этапе отдельные заключения, которые были выданы на некий ограниченный срок, могут потерять свою актуальность и впоследствии, при возобновлении финансирования, застройщику придется дублировать уже выполненную работу.

            В нашей стране приняты и введены в действие достаточно большое количество Кодексов, которые регламентируют деятельность застройщика. Среди  них  - Гражданский, Налоговый, Земельный, Градостроительный, Лесной, Водный, Жилищный, Семейный и т.д. Иногда отдельные положения перечисленных кодексов входят в противоречие или не соответствуют друг другу. В этом случае приоритетность кодексов устанавливается в вышеперечисленном порядке. Например, с градостроительной точки зрения земельный участок может подходить под определенные цели застройки, но его категория не допускает такие цели использования. В этом случае застройщику предстоит привести в соответствие земельному законодательству свои градостроительные планы, а не наоборот.

            Приобретению земельного участка под те или иные цели должно предшествовать не только (как говорилось ранее) разработка инвестиционного анализа  использования данного  участка, но и тщательно разработанный алгоритм оформления полного комплекса землеустроительных документов. Последние должны находиться на всех этапах освоения участка в полном соответствии градостроительным планам застройщика несмотря на его статус (физическое или юридическое лицо).

            До  начала  освоения участка, с точки зрения землепользования, он должен быть отнесен к одной из 6 категорий (всего их 7, последняя – земли запаса), отмежеван, поставлен на кадастровый учет и на него должно быть разграничено право собственности.

            При завершении строительства и сдачи объекта в эксплуатацию застройщик должен оформить кадастровый паспорт своего строения на используемом земельном участке, тем самым привести в соответствие земельные и градостроительные отношения с государством, и только после этого он сможет зарегистрировать свое право собственности на объект.

Наша организация может предложить Вам подобрать земельный участок определенной категории и вида разрешенного использования (ВРИ) для намеченных Вами целей. Кроме того, для минимизации затрат по реализации проекта в целом участок можно приобрести с перспективой замены либо категории, либо вида разрешенного использования. В том случае если у Заказчика уже имеются планы по приобретению определенного земельного участка в собственность или в аренду, мы сможем в кротчайшие сроки провести анализ правоустанавливающих документов на приобретаемые объекты недвижимости,  определить соответствие землеустроительных документов намеченным целям по строительству объектов, а также предоставить ведомость обязательных платежей за пользование земельным участком.

      Все предложенные услуги являются целью не только сократить временной отрезок по предпроектной подготовке, но и минимизировать затраты на эти цели.

Необходимо помнить, что в настоящее время в условиях кризиса идет массовый сброс на рынок земельных участков с различной степенью проработки под строительные цели. Некоторые из этих предложений могут казаться очень выгодными с финансовой точки зрения на первый взгляд. Но при покупке необходимо четко отдавать себе отчет о причинах продажи данного участка. В действительности их не так уж и много:

1. Данный участок для продавца был инвестиционным вложением средств и в настоящее время он избавляется от непрофильных вложений.
2. У продавца нет средств на реализацию задуманного проекта.
3. Правоустанавливающие документы не позволяют собственнику реализовать задуманные планы по использованию земельного участка. Как следствие – документы надо приводить в соответствие с действующим законодательством, если это возможно.
4. Инвестиционный анализ вложения средств в данный земельный участок показывает его низкую (либо вообще отрицательную) рентабельность.

Если Инвестор после всестороннего исследования и анализа интересующего его объекта приобретения  все-таки решил стать Застройщиком, то ему необходимо четко обозначить способ приобретения (купля-продажа, изменение состава учредителей Продавца и т.п.), а также статус Покупателя (физическое или юридическое лицо).

      Наша команда готова ответить на все Ваши вопросы или взять на себя их решение.