I. Первичное обеспечение, т.е. когда инвестор приобрел земельный участок в чистом виде не только без к-л строений старого собственника, но и без заключенных договоров на энерго-тепло-водоснабжение и канализование.

В этом случае инвестору после тщательной детальной проработки предстоит решить, по какому из нижеперечисленным вариантам реализовывать инжиниринг площадки:

I.1. Подключение к существующим инженерным сетям и сооружениям.

I.2. Автономное жизнеобеспечение будущего комплекса.

II. Вторичное обеспечение, т.е. когда инвестор приобрел существующее строение или комплекс зданий с имеющимися мощностями, документально подтвержденными старым собственником.

I. Первичное обеспечение

Инвестор, который принял решение о приобретении конкретного земельного участка, должен предварительно, до оформления сделки разработать предварительное ТЭО (технико-экономическое обоснование) будущего строительства. Если затраты на строительство непосредственно здания со всей инженерной начинкой и отделкой, а также на внутриплощадочные инженерные сети и сооружения Вам может обозначить практически любой подрядчик, то порядок затрат на внешний инжиниринг предстоит определить инвестору самостоятельно (или с помощью компетентных специалистов). Такие вопросы, как точки подключения к существующим сетям энерго-тепло-водоснабжения и канализования (хозяйственно-бытового и ливневого), необходимость строительства инженерных сооружений (Распределительная и трансформаторная подстанции, индивидуальный тепловой пункт или котельная, газораспределительная подстанция, водозаборный узел, локальные очистные сооружения и др.), протяженность внешних инженерных сетей, количество и характер транзитных собственников земельных участков для заключения договоров аренды земли под строительство инженерных сетей и сооружений. Кроме того, при планировании внешних инженерных сетей следует учитывать существующие и перспективные регламентные ограничения собственного и транзитных земельных участков.

Получение официальных Технических условий на инжиниринг - довольно долгий по времени и сложно прогнозируемый по стоимости процесс. Если вблизи от Вашей площадки проходят сети разного рода инженерных коммуникаций (часто в рекламных объявлениях о продаже земельного участка можно встретить ремарку «Газ, свет – по границе участка»), то это не всегда означает гарантию подключения Вашего будущего строения к данным сетям. Причиной может быть и отсутствие свободных мощностей в питающем центре, и ограниченность диаметра самих трубопроводов, и недостаток давления в них. И как следствие, может возникнуть необходимость строительства инженерных сетей большей протяженности. Затраты на эти цели в каждом конкретном случае можно просчитать, только собрав всю необходимую информацию (предварительные ТУ, геоподоснова и топографический план площадки и т.п.). Хотелось бы предупредить будущего инвестора, что при отсутствии возможности временного подключения к сетям водо-электроснабжения и канализования на подготовительный период, затраты бюджета на внешний инжиниринг необходимо предусмотреть в первоочередных планах. Если после проработки вопроса внешнего инжиниринга инвестор определит для себя расходы на эти цели неприемлемыми или в принципе отсутствует физическая возможность подключиться к существующим сетям, то следует рассмотреть возможность автономного жизнеобеспечения будущего комплекса. Речь, как правило, идет о строительстве крупных объектов или комплексов зданий, т.к. кроме затрат на непосредственно строительство питающих центров (например, газопоршневой или газотурбинной подстанций, очистных сооружений, котельных, водозаборных узлов и т.п.) необходимо учитывать серьезные эксплуатационные затраты* при их обслуживании. Кроме того, если имеющийся у инвестора земельный участок не позволяет разместить на нем вышеуказанные сооружения (с учетом требуемых санитарно-защитных зон) без ущерба к заявленным ТЭПам (технико-экономическим показателям) проекта необходимо заранее отрегулировать вопросы землепользования. А именно: предусмотреть в бюджете расходы на приобретение дополнительных земельных участков для инженерных сооружений в непосредственной близости от площадки застройки и решить вопрос об их статусе в дальнейшем после сдачи в эксплуатацию. Подробнее о требованиях к земельным участкам, их размерах и местоположению относительно будущего основного строения можно ознакомиться в разделе «землепользование».

II. Вторичное обеспечение

В настоящее время при разработке схем территориального планирования (Генпланов поселений) учитываются планы органов местного самоуправления по выносу промышленных предприятий и различных производств из черт населенных пунктов. Также идет постоянный процесс ликвидации и перепрофилирования различных объектов. Соответственно встает вопрос о дальнейшем использовании освободившихся территорий или замене вида разрешенного использования земельных участков. В таких случаях вопросы инжиниринга должны быть решены инвестором преимущественно по иному сценарию в отличии от вышеописанного.

При приобретении такого земельного участка «за выездом» следует не только проверить юридическую чистоту правоустанавливающих документов по объекту недвижимости, но и затребовать от продавца предоставить следующую информацию:

1. Документы БТИ бывшего здания,

2. Свидетельства о регистрации объектов недвижимости приобретаемого комплекса на все здания и сооружения и инженерные сети,

3. Правоустанавливающие документы на используемые мощности (Разрешение на мощности, Договоры на отпуск воды, стоки, электроэнергии, Договор на поставку газа с обязательной регистрации топливных режимов и т.д.),

4. Акты разграничения балансовой ответственности по техническим объектам,

5. Договоры на техническое обслуживание инженерных сооружений и эксплуатацию объекта в целом,

6. Наличие транзитных сетей посторонних собственников на приобретаемом земельном участке с оформленными сервитутами,

7. Наличие абонентов и субабонентов инженерных сетей и сооружений и порядок расчетов с ними за их использование.

8. Реестр счетов по оплате за получаемые мощности за последние 2 года на момент приобретения участка.

Вся эта тщательно проверенная и документально подтвержденная информация позволит будущему застройщику избежать серьезных капиталовложений в инжиниринг своей площадки.

Примечание:

*⁾ Более подробная информация о проблемах эксплуатации будущих строений содержится в разделе «Эксплуатация построенных объектов».

Категория: Инжиниринг | Добавил: sobstvenik (09.02.2009) | Автор: Болотова Елена Г.

Просмотров: 811 | Рейтинг: 0.0/0 |